2019年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)以“小陽(yáng)春”“土拍熱”“止跌令”等熱點(diǎn)引起了社會(huì)廣泛關(guān)注。58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波近日接受記者采訪時(shí)表示，2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化延續(xù)、熱點(diǎn)恒熱、調(diào)控持續(xù)三大特點(diǎn)，而下半年樓市將以“穩(wěn)”字當(dāng)先，出現(xiàn)政策調(diào)控、城市熱度、市場(chǎng)心態(tài)“三大換擋”，房地產(chǎn)市場(chǎng)將朝著整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)方向發(fā)展。

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據(jù)58同城、安居客發(fā)布的6月《國(guó)民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，全國(guó)67個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市新房平均價(jià)16416元/㎡，環(huán)比上漲0.38%，其中41城新房房?jī)r(jià)環(huán)比上漲；67城二手房掛牌均價(jià)15253元/㎡，環(huán)比上漲0.34%，其中45城二手房掛牌房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)出平穩(wěn)基礎(chǔ)上的微漲。

張波說(shuō)，2019年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了分化延續(xù)、熱點(diǎn)恒熱、調(diào)控持續(xù)三大特點(diǎn)。首先，一線(xiàn)城市在嚴(yán)格調(diào)控的背景下，土地市場(chǎng)和一二手房市場(chǎng)均呈現(xiàn)出量升價(jià)平態(tài)勢(shì)；二線(xiàn)城市市場(chǎng)熱度提升過(guò)快，引發(fā)了調(diào)控從緊政策出臺(tái)；三四五線(xiàn)城市房?jī)r(jià)雖保持上升，但土地市場(chǎng)及二手房交易整體熱度有所回落。

其次，杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等二線(xiàn)城市成為熱點(diǎn)，調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)上升有一定遏制作用，但并未改變房企拿地?zé)崆?，這些城市下半年依然是熱點(diǎn)。

同時(shí)，上半年調(diào)控呈現(xiàn)出“雙邊多點(diǎn)”效應(yīng)，“雙邊”即在因城施策下，熱點(diǎn)城市政策總體從緊，而存在房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)的城市會(huì)出臺(tái)“托市”政策；“多點(diǎn)”體現(xiàn)在調(diào)控不僅針對(duì)房?jī)r(jià)，還針對(duì)地價(jià)、限售、限購(gòu)、公積金等多維度，這一趨勢(shì)也將在下半年延續(xù)。

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張波還表示，今年上半年，在因城施策的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，調(diào)控的松緊變換在二線(xiàn)城市的體現(xiàn)更為明顯。從上半年市場(chǎng)來(lái)看，市場(chǎng)熱度較高的城市，尤其是二線(xiàn)城市未來(lái)加碼空間更大，上半年房?jī)r(jià)持續(xù)上漲幅度較高、土地市場(chǎng)較熱的城市，未來(lái)都將面臨“微收緊”。

資金是房企發(fā)展的命脈，今年上半年，受整體市場(chǎng)流動(dòng)性放松影響，房企“融資難”得到緩解，融資成本有效降低。同時(shí)，受一二線(xiàn)購(gòu)房者入市步伐加快影響，房企拿地積極性明顯提升，加大了對(duì)融資的需求。張波認(rèn)為，在上述背景下，銀保監(jiān)會(huì)重申對(duì)房企的融資限制，屬于樓市調(diào)適度從緊，如果房企持續(xù)在土地市場(chǎng)的表現(xiàn)過(guò)為激進(jìn)，則有可能面臨更為嚴(yán)格的資金監(jiān)管。

隨著一二線(xiàn)城市土地?zé)岫忍嵘?，一些城市雖然成交規(guī)模同比減少，但樓面價(jià)有所提升。根據(jù)58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年一季度，蘇州市區(qū)3場(chǎng)土拍的平均樓面價(jià)超過(guò)了1.4萬(wàn)元/㎡，平均溢價(jià)率則突破了19%；今年3月，合肥6宗地塊成交總價(jià)124.5億元，平均溢價(jià)率高達(dá)108.7%，刷新紀(jì)錄。張波認(rèn)為，下半年熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)大概率會(huì)保持較高熱度，不過(guò)，由于調(diào)控政策的存在，土地溢價(jià)率將得到有效控制，二線(xiàn)城市土地“僧多粥少”現(xiàn)象下半年仍將持續(xù)存在。

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基于58同城、安居客的平臺(tái)數(shù)據(jù)及58安居客房產(chǎn)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，張波對(duì)2019年下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行了預(yù)測(cè)：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將依然處于“換擋期”，在“穩(wěn)”字當(dāng)先的大環(huán)境下，呈現(xiàn)出政策調(diào)控、城市熱度、市場(chǎng)心態(tài)的“三大換擋”。

第一，政策調(diào)控?fù)Q擋將體現(xiàn)為從全國(guó)嚴(yán)控，到“因城施策”、“因區(qū)施策”，調(diào)控的抓手將從房?jī)r(jià)層面向土地、限購(gòu)、金融等維度縱深化落實(shí)。第二，在城市換擋上，一二線(xiàn)城市仍將保持一定熱度，三四五線(xiàn)城市將呈現(xiàn)”換擋“，城市之間的熱度將開(kāi)始出現(xiàn)分化。第三，在市場(chǎng)心態(tài)換擋上，用戶(hù)對(duì)后市看平的心態(tài)已占據(jù)主流。因此，下半年不會(huì)出現(xiàn)單邊市場(chǎng)熱度持續(xù)上揚(yáng)的格局，整體穩(wěn)定、小幅波動(dòng)將是主流趨勢(shì)。